O mercado imobiliário do Rio está aquecido. Alterações nas regras de construção, com o novo Plano Diretor da cidade, de 2024, facilitaram projetos residenciais na Zona Norte, no Centro e na Região Portuária, com foco no programa Minha Casa, Minha Vida.
De outro lado, o turismo aumenta o apetite por projetos de hotelaria e por empreendimentos desenhados para o aluguel por temporada, também facilitados pelo novo Plano Diretor.
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Em 2024, o número de unidades lançadas disparou 42%, para 21,2 mil, segundo a consultoria Brain Inteligência Estratégica. Ano passado, houve redução de 8% nas unidades lançadas, mas os lançamentos somaram R$ 16,5 bilhões em valor geral de vendas (VGV, um indicador de mercado), salto de 28%.
Lançamentos
O ano começou com 6.600 unidades lançadas, e, no acumulado em 12 meses até junho, foram 25 mil, segundo Leonardo Mesquita, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ), o que aponta para crescimento este ano.
Apesar dos juros altos, que deveriam esfriar a demanda ao encarecer os imóveis nas compras a prazo, a procura “é resistente, e vai bem mesmo em um momento complexo”, diz Mesquita.
Segundo Guilherme Mororó, diretor Comercial e de Marketing da construtora e incorporadora CTV, que foca no Minha Casa, Minha Vida e no médio padrão, “com eventual melhora do cenário de juros, o mercado terá ainda mais espaço para crescer”.
Segundo Thiago Lima, sócio da JGP Real Estate, braço imobiliário da gestora, o aquecimento é “seletivo”, mas “o Rio entrou em novo ciclo de lançamentos, impulsionado por mudanças urbanísticas, escassez de terrenos, demanda por locação, turismo e novos programas habitacionais”.
Demanda
Parte da demanda tem a ver com o Minha Casa, Minha Vida, cujos juros subsidiados ficam protegidos da alta das taxas de mercado. Mas a mudança no Plano Diretor, incentivos no Porto Maravilha, e o programa Reviver Centro, que favorece a reocupação de edifícios na região, dão um impulso adicional, diz Mesquita.
O presidente da Ademi-RJ é presidente da Cury, incorporadora e construtora focada no Minha Casa, Minha Vida, que lançou oito empreendimentos no Rio este ano, num total de 5,4 mil unidades, em bairros como Centro, Ramos, São Cristóvão e Piedade.
A Tenda, que foca no Minha Casa, Minha Vida, espera crescimento de 30% no volume de lançamentos este ano, com residenciais em São Cristóvão, Cascadura e Tomaz Coelho, diz Alexandre Millen, diretor de Negócios Regional da Tenda.
Estúdios e hotelaria
Os impulsos do programa habitacional e do turismo convergem numa tendência de imóveis menores, próximos ao transporte público, priorizando áreas comuns de lazer e serviços como lavanderia e academia de ginástica. Segundo a MRV, especializada na moradia popular, os lançamentos recentes têm oferecido cerca de dez opções de “lazer e interação”, e 85% dos projetos têm piscina.
— Em junho, um terço das unidades lançadas eram compactas. É o produto que gira mais rápido. Mas compacto não é sinônimo de Airbnb. No Centro e na Região Portuária, cerca de 70% das compras usam FGTS, coisa de quem vai morar — diz Vinicius Benevides, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-Rio).
Mesquita, da Ademi-RJ e da Cury, vê demanda reprimida, após anos de poucos lançamentos. Combinado com a escassez de terrenos em bairros como Ipanema e Leblon, isso favorece o alto padrão.
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Residenciais
O Opportunity Imobiliário, braço da gestora que atua na incorporação e operação de projetos, criou, em 2024, a marca Be.in.Rio, de estúdios em endereços estratégicos da Zona Sul.
Lançou 11 residenciais da bandeira e prepara o lançamento de mais cinco, conta Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Imobiliário, ressaltando que o mercado não está aquecido de “maneira indiscriminada”, mas de forma seletiva, com foco em “localização e qualidade do produto”.
Para Gabriel Pecly, responsável por Novos Negócios da Balassiano Engenharia, que se concentra em residenciais em Ipanema e no Leblon, “os estúdios ficaram mais de 30 anos impedidos de serem produzidos, e a legislação foi modernizada na última revisão do Plano Diretor”, o que “destravou alavancas”.
Turismo
Além disso, o Rio está “em alta no Brasil e no mundo”, completa Pecly. O fluxo de turistas está batendo recordes. Em 2025, o Brasil recebeu 9,3 milhões de visitantes estrangeiros, salto de 37% sobre 2024 e recorde da série histórica da Embratur, a agência federal de promoção; e 2,2 milhões deles chegaram pelo Rio.
Os estúdios despontam, mas há investimentos em hotelaria. A Glória Participações — holding de investimentos imobiliários que acaba de adquirir o Praia Ipanema, na Avenida Vieira Souto, para instalar um hotel de ultraluxo — tem oito hotéis, no Centro e Copacabana, e investe no mercado carioca desde 2016, fundo do poço da recessão iniciada em 2014.
Os investimentos se sustentam no crescimento do turismo, que começa a se materializar, com promoção de eventos e retomada de voos internacionais no Galeão, diz Daniel Pierro, sócio da Glória:
— Sempre acreditamos que a cidade tinha o potencial para ter uma retomada incrível. E estávamos certos. O Rio é a capital de fato internacional, que representa o Brasil.
Segundo Pierro, o crescimento do turismo se espalha para o Centro, atraindo visitantes que querem pagar menos na hospedagem, o que combina com as políticas de incentivo à ocupação. Isso já aparece nos escritórios, conta Hilton Rejman, presidente executivo da BGRE no Brasil.
A empresa — braço da Brookfield que desenvolve e opera os ativos imobiliários da gestora — tem seis edifícios corporativos no Rio: Ventura Corporate Towers, Edifício Manchete, L’Oréal, Sylvio Fraga, Senado e AQWA Corporate. Combinados, têm ocupação agregada de 89%, diz Rejman.
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