O HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) trabalha com a perspectiva de manter a distribuição de R$ 0,17 por cota até o fim de 2026. A estratégia, segundo Alexandre Machado, gestor do fundo, combina a geração de caixa dos empreendimentos com ganhos obtidos na reciclagem do portfólio.
Em participação no programa Liga de FIIs, Machado explicou que o resultado operacional do fundo havia alcançado R$ 0,15 por cota no primeiro semestre, enquanto a distribuição mensal estava em R$ 0,17. A diferença é compensada pelos lucros provenientes das operações de compra e venda de ativos realizadas pela gestão.
“A gente sempre, desde o início, tinha essa visão de que vamos tentar deixar esse rendimento o mais uniforme possível”, comentou o gestor.
Para ele, a previsibilidade é especialmente importante em um fundo de shopping, segmento marcado por sazonalidade e por diferentes momentos de desempenho ao longo do ano.
Apesar das dificuldades, o gestor considera a estabilidade dos rendimentos uma das premissas do HGBS11 desde sua criação. Na visão dele, a maior estabilidade também pode ajudar a reduzir a volatilidade das cotas no mercado secundário, já que a renda é um componente importante da precificação dos fundos.
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FII busca combinar renda dos shoppings com ganhos de reciclagem
A estratégia do HGBS11 parte de uma fonte principal de resultado: o FFO (Funds From Operations) gerado pelos ativos maduros do portfólio. Como fundo de renda, essa geração recorrente é o núcleo da operação, mas a gestão procura adicionar uma segunda camada de retorno por meio da reciclagem de ativos.
“A fonte principal de resultado do fundo é o FFO dos ativos. Ele é a fonte de renda, são ativos maduros, então essa é a principal fonte de receita”, explicou Machado.
Ao mesmo tempo, a gestão busca “temperar” o desempenho com o chamado alfa gerado nas operações de compra e venda.
Segundo o gestor, essa característica aparece de forma recorrente no histórico do HGBS11. “Excluindo os primeiros anos, quando o portfólio ainda estava sendo formado, e o período da pandemia, quando o mercado perdeu liquidez, cerca de 10% do rendimento distribuído historicamente tenha vindo de lucros com operações de reciclagem”, comenta o gestor.
A estratégia, portanto, não depende exclusivamente de ganhos extraordinários para sustentar os dividendos, mas utiliza essas operações como complemento à geração recorrente dos shoppings. “O FFO, o primeiro semestre, que é o que a gente tem fechado, 0,15, distribuição que tem sido mensal 0,17. Essa diferença é lucro de operações”, explicou.
Para os próximos meses, a gestão mantém a expectativa já apresentada aos investidores. Machado afirmou que, caso as operações anunciadas sejam concluídas conforme o planejado, o fundo consegue sustentar o patamar de distribuição estabelecido. “A nossa intenção é manter esse 0,17 até o final do ano”, disse.
Juros elevados pressionam resultado, mas também criam oportunidades
Além da diferença entre resultado recorrente e distribuição, outro ponto de atenção para o HGBS11 está no custo da estrutura de capital. Segundo Machado, o fundo possui atualmente cerca de 17,7% do patrimônio líquido em CRIs, além de aproximadamente 3% a 4% em compromissos relacionados a parcelas ainda a pagar pela aquisição de São Caetano.
O gestor considera que não se trata de um nível elevado de alavancagem, mas reconhece que o cenário de juros e inflação elevados aumenta a pressão sobre os resultados. “Quando você está em um ano que o juro é alto, a inflação é alta, isso pressiona um pouco o resultado do fundo, é verdade”, afirmou.
A situação também evidencia, na avaliação de Machado, a importância de manter uma estrutura de dívida saudável. O cenário atual foi diferente do esperado pela gestão, que trabalhava com uma perspectiva de redução dos juros ao longo de 2026. Em vez disso, a manutenção de taxas elevadas tornou o ambiente mais desafiador para os fundos imobiliários.
Ao mesmo tempo, o gestor vê uma possível oportunidade quando houver redução dos juros. “É uma boa oportunidade para a queda de juros ou para a reciclagem dessa dívida”, pontou. A possibilidade de renegociar ou substituir passivos em um ambiente de custo de capital menor pode aliviar a pressão financeira sobre o fundo.
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